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オフィスを退去する際には、賃貸借契約に基づき「原状回復工事」を行う義務が生じます。円滑な移転を実現するためには、工事の対象範囲や費用の目安、および手続きの流れを正確に把握しておく必要があります。そこで今回は、オフィス撤去時に必要となる原状回復工事について、注意するポイントや対策範囲、費用を解説します。

原状回復の定義と対象範囲

原状回復とは、物件を借りた当時の状態に戻すことを指します。賃貸オフィスの場合は居住用物件とは異なり、内装の変更や造作を行った箇所をすべて撤去し、入居前の状態へ復旧させることが原則です。

具体的な対象範囲には、主に以下の項目が含まれます。

• 造作物・什器の撤去：入居時に設置したパーテーション、造作家具、受付カウンターなどの解体。

• 内装の修繕：壁紙（クロス）の張り替えや、床材（タイルカーペット等）の更新。

• 設備・配線の復旧：追加した電源コンセント、LAN配線、電話線の撤去。

• サイン・備品の取り外し：社名看板、室名札の撤去および持ち込んだ家具の搬出。

• 専門清掃：天井、床、エアコン内部を含む退去時のハウスクリーニング。

なお、通常の使用に伴う経年劣化（空気中の酸素や紫外線による建材の変色、金属の腐食、ゴム部材の硬化など）を修繕範囲に含めるかどうかは、契約書の特約事項によって決定されます。トラブルを避けるためにも、契約内容を事前に精査しておくことが重要です。

工事区分と費用負担の仕組み

工事区分とは、施工会社の選定権限や工事費用の負担を誰が担うかについてあらかじめ定められた取り決めを指します。オフィス等の賃貸物件において、どの範囲を誰の責任と費用で修繕または改修するかを明確にするための重要な基準となります。

通常これらの区分は賃貸借契約書の条項や付随する別表に詳細が記載されているため、工事を計画する際には事前に内容を確認しておく必要があります。たとえば工事区分が「A工事」に該当する項目であれば、費用の負担者は物件のオーナーとなります。一方で「B工事」や「C工事」のように借主側が費用を負担する区分も存在するため、それぞれの違いを正確に把握しておくことが予算の算出やトラブル防止において不可欠な工程といえます。

面積別の費用目安

原状回復工事の費用は、オフィスの規模や内装の密度によって変動します。一般的な坪単価の目安は以下の通りです。

小規模オフィス（50坪以内）：約5万円〜9万円/坪

中規模オフィス（51〜100坪程度）：約8万円〜12万円/坪

大規模オフィス（101〜300坪程度）：約10万円〜17万円/坪

非常に大規模なオフィス（301坪以上）：約15万円〜40万円/坪

面積が広くなるほど、空調設備や電気系統の構造が複雑化するため、単価が上昇する傾向にあります。特に間仕切りが多いレイアウトや、特殊な内装を施している場合は、解体費用と復旧範囲が増大し、総額も高くなります。

原状回復工事を円滑に進めるための手順

1. 契約内容の確認と現地調査：契約書で工事範囲を特定し、専門業者による現場確認を行います。

2. 工程と範囲の協議：管理会社やオーナーを交え、詳細な工事箇所とスケジュールを決定します。

3. 見積書の提示と契約：確定した仕様に基づき見積書を受領し、内容に合意の上で契約を締結します。

4. 工事の実施：夜間や休日など、ビル側の指定ルールに従って施工を進めます。

5. 完了検査と引き渡し：オーナー側の立ち合い検査を経て、鍵の返却とともに引き渡しを完了します。

計画時の注意点

管理会社独自の仕様を確認する

壁紙の色番や床材のグレードなど、管理会社が指定する基準がある場合はそれに従う必要があります。着工前に詳細な仕様を文書化しておくことで、完了検査時の指摘リスクを低減できます。

実地調査に基づく見積もりを重視する

図面のみでの見積もりは、隠蔽部（天井裏や床下）の配線状況などが把握できないため、工事開始後に追加費用が発生する要因となります。必ず現場での調査を経て、精度の高い見積もりを算出することが不可欠です。

余裕を持ったスケジュール管理

工事の遅延は、物件の明け渡し日の超過や違約金の発生に直結します。年度末や9月末などの繁忙期を避けるか、少なくとも移転の1か月前には業者の選定と見積取得を済ませておく計画が推奨されます。

実績豊富な施工業者の選定

オフィスに特化した業者は、ビルごとの管理ルールや原状回復特有の商習慣を熟知しています。経験豊富な業者を選ぶことは、最終的なコストの最適化と作業工程の安定につながります。

浜松オフィスづくり.comについて

浜松オフィスづくり.comは年間多数のオフィス施工実績があり、新築・移転・リニューアルから小規模工事まで幅広く対応しています。現状回復工事の様なオフィス移転の際に必要となる工事も、現地調査から施工までトータルでサポート可能です。オフィスづくりに関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

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